Obras ilegales

Las obras ilegales suponen un riesgo equiparable a una bomba defectuosa de relojería. Al no contar con los trámites adecuados o profesionales necesarios, nunca se sabe si en algún momento puede estallar.

El derrumbe del edificio de Los Cristianos ha dejado un edificio de 3 plantas a ras de suelo, 7 personas fallecidas, decenas de personas afectadas y ha sacado a la luz de la peor manera posible la oscura realidad de las obras sin licencia.

“El concejal de Urbanismo y Planificación de Arona, Luis García, ha confirmado que no constaba licencia de obras ni tampoco fueron comunicadas al Ayuntamiento. […] Fuentes municipales confirman que los trabajos ya se habían iniciado sin esperar a obtener la preceptiva autorización por parte del Ayuntamiento. Las mismas fuentes detallan que los técnicos municipales habían advertido a los propietarios que los trabajos que estaban realizando requerían de una licencia de obra mayor.” (Periódico El Mundo)

Quiero manifestar mi apoyo a los familiares y vecinos de Los Cristianos y para intentar evitar que situaciones como estas se repitan, he recopilado en este artículo información que resume para qué sirven las licencias, cuáles son los problemas que puede acarrear la realización de obras sin licencia y cómo se pueden legalizar de manera reglada.

1-PARA QUÉ SIRVE LA LICENCIA.

La Licencia de obra, Licencia urbanística o Permiso de construcción es un permiso requerido normalmente por la Administración Local, para la realización de cualquier tipo de construcción y supone la autorización municipal para realizar las obras. La solicitud de licencia de obras sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación de las obras que se pretenden realizar a lo establecido en las distintas normativas.

La licencia de obra es condición sine qua non para la realización de varios trámites:
• Licencia de apertura (apertura de negocios)
• Licencia de primera ocupación (puesta en uso de viviendas)
• Solicitud de suministros (electricidad, agua, gas y telecomunicaciones)

2-TIPOS DE LICENCIAS DE OBRAS.

Existen dos tipo de licencia urbanísticas:

Licencia de obra mayor.

Según Anexo de definición de conceptos fundamentales del TR Ley 1/2000 de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales de Canarias, se define OBRA MAYOR a las obras de construcción y edificación de técnica compleja y cierta entidad constructiva y económica que suponga alteración de volumen, del uso objetivo de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, o del número de plazas alojativas turísticas o afecte al diseño exterior, a la cimentación, a la estructura o las condiciones de habitabilidad o seguridad de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, así como las parcelaciones urbanísticas, los cierres de muro de fábrica de cualquier clase, las intervenciones en edificios catalogados por el planeamiento, los grandes movimientos de tierras y la tala masiva de arbolado.

Licencia de obra menor.

Se considera OBRA MENOR de construcción a aquellas obras de construcción o demolición en un domicilio particular, comercio, oficina o inmueble del sector servicios, de sencilla técnica y escasa entidad constructiva y económica, que no suponga alteración del volumen, del uso, de las instalaciones de uso común o del número de viviendas y locales, y que no precisa de proyecto firmado por profesionales titulados.

PLAZOS.

La solicitud de la licencia de obras se tramitará obligatoriamente antes de empezar dichas obras, que deben empezar en los seis meses siguientes a la obtención de la licencia.

3-CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA.

En ocasiones, los propietarios de inmuebles realizan obras sin solicitar la correspondiente licencia municipal para evitar trámites, evadir el pago de tasas o incluso para realizar obras ilegales.

¿Qué pasa si hago una obra sin licencia?
¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?
¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?

El Ayuntamiento puede aplicar al promotor distintas sanciones que van desde la paralización de las obras, hasta la demolición de lo construido. En el caso de que el ayuntamiento observe que las obras incumplen alguna norma, denegará la licencia citando la norma que se incumple para que se corrija el defecto. Es muy habitual que el Ayuntamiento inicie el expediente sancionador a raíz de una demanda interpuesta por un particular. Dependiendo de cuándo se detecta la infracción se plantean los siguientes supuestos:

DURANTE LA OBRA.
Una vez detectado que se están realizando obras sin licencia, el Ayuntamiento ordena su paralización inmediata, dando un plazo de dos meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

HASTA CUATRO AÑOS TRAS LA FINALIZACIÓN.

Una vez detectado que se han realizado obras sin licencia, el Ayuntamiento da un plazo de dos meses al promotor para que legalice las obras.
En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

PASADOS CUATRO AÑOS DESDE LA FINALIZACIÓN.

Pasados cuatro años desde la finalización de las obras, ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.
Las obras ya realizadas se consideran “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Con carácter general, en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.


4-CÓMO LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA.

Para legalizar obras hechas sin licencia hay que presentar en el Ayuntamiento un Proyecto de Legalización redactado por un arquitecto, en el que se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación.

En función de las posibilidades de adaptación a la normativa de las obras realizadas pueden darse tres casos:


LAS OBRAS REALIZADAS SE ADAPTAN A LA NORMATIVA.

En este caso el promotor presenta el proyecto en el Ayuntamiento, paga las tasas municipales y pasado un tiempo recibe la concesión de la licencia.
El proyecto de legalización contará con memorias, planos, mediciones y presupuesto. El Ayuntamiento calculará las tasas municipales en función del alcance de las obras. Estas tasas varían en cada municipio, y suelen estar entre el 4 y el 6 % del coste de ejecución de la obra.

LAS OBRAS REALIZADAS NO SE ADAPTAN A LA NORMATIVA, PERO SE PUEDEN ADAPTAR CON LA REALIZACIÓN DE OBRAS.

En este caso, además de describir las obras ya realizadas, se describirán las obras necesarias para adaptar la construcción a la normativa. En algunos casos será necesario demoler partes de la construcción para su adaptación al planeamiento.
El proyecto de legalización contará con todos los documentos propios de un proyecto de ejecución para la correcta ejecución de las obras, incluyendo pliego de condiciones y estudio de seguridad y salud. Además el propietario deberá contratar un director de obras, que será el responsable de emitir el Certificado Final de la Obra.

LAS OBRAS REALIZADAS NO SE PUEDEN ADAPTAR A LA NORMATIVA

En este caso, no se concederá la licencia, por lo que no tiene sentido presentar el proyecto de legalización. El Ayuntamiento podrá decretar la demolición de las obras hasta que pasen cuatro años desde su finalización. Pasado este plazo, el edificio quedará "fuera de ordenación".


5-CONCLUSIONES

Las obras ilegales suponen un alto riesgo porque en muchas ocasiones no son percibidas fácilmente. Pueden esconder vicios ocultos al no contar con el diseño o construcción de profesionales y no garantizan unas condiciones mínimas de seguridad. A la hora de realizar obras, recuerde que las licencias urbanísticas y el asesoramiento de arquitectos y aparejadores son de vital importancia. Si detecta que se están realizando obras ilegales, denúncielo de inmediato a las autoridades para evitar casos como el ocurrido el pasado 16 de abril en Los Cristianos.

“La realidad se vuelve negligente siempre y cuando el ser humano lo permita”