Miles de comunidades de propietarios en España están recibiendo, o están a punto de recibir, la primera inspección periódica de sus ascensores bajo los criterios del Real Decreto 355/2024, el texto que aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 y que representa la mayor actualización normativa del sector en veinte años. Lo que esa revisión detecte determinará si la comunidad puede seguir sin tocar nada o si el próximo orden del día de la junta incluye una derrama —obligatoria, no negociable— que puede oscilar entre unos cientos de euros y los 40.000 por ascensor en los casos más graves.
Conviene tener esto claro desde el principio: la norma no obliga a reformar nada de forma inmediata. Pero sí fija el momento en que la obligación se activa. Y ese momento es la inspección.
QUÉ EXIGE LA NORMATIVA Y A QUIÉN AFECTA
La nueva ITC AEM 1 afecta a más de 1,1 millones de aparatos elevadores en todo el país. No todos necesitarán reformas —los más modernos probablemente ya cumplen los requisitos—, pero el volumen de ascensores instalados bajo criterios técnicos que la norma considera superados es muy elevado. Según la Federación Empresarial Española de Ascensores (FEEDA), alrededor del 30% del parque madrileño —que supera las 190.000 unidades— requiere reformas para adaptarse a los nuevos estándares de seguridad y accesibilidad.
Las mejoras que exige el anexo VII del decreto no son estéticas. Entre las medidas obligatorias figuran la mejora de la nivelación en cabina, la protección del usuario contra el cierre de puertas automáticas, la protección contra movimientos incontrolados de la cabina, la comunicación bidireccional desde el interior, la sustitución de guías y la instalación de dispositivos de control de carga. Dicho de otra manera: que el ascensor se detenga a ras del suelo para evitar tropiezos, que las puertas no golpeen a quien entra o sale, que quien quede atrapado pueda pedir ayuda, y que el aparato no se ponga en marcha si supera el peso máximo.
Nada de esto suena a capricho burocrático.
CÓMO SE ACTIVA LA OBLIGACIÓN DE REFORMAR
Lo que nadie explica con suficiente claridad es que la obligación no nace el día en que se publica el decreto, sino el día en que la inspección detecta el incumplimiento. Y es ahí donde la norma despliega todo su efecto práctico.
Los ascensores en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas deben pasar inspecciones periódicas cada cuatro años. Los ubicados en edificios de uso industrial o pública concurrencia, cada dos años. El resto, cada seis. Una vez que el organismo de control certifica una deficiencia, empieza a correr el plazo para corregirla. Ese margen puede ir de seis meses —si se detecta un accidente vinculado a la falta de nivelación— a tres o diez años, según la gravedad del defecto y el tipo de mejora pendiente.
El problema real no es el plazo. Es que, una vez activado, la reforma deja de ser opcional.
Al tratarse de actuaciones vinculadas a la seguridad y habitabilidad del edificio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el coste corresponde a la comunidad de propietarios. Cada vecino deberá contribuir según su cuota de participación, salvo que los estatutos indiquen otra fórmula de reparto. Una vez que la inspección determine la necesidad de adaptación, la comunidad tendrá que aprobar la derrama correspondiente.
No hay votación que lo evite. Solo en el supuesto de que existan condiciones técnicas objetivas que impidan la implantación de una medida concreta puede el titular del ascensor solicitar a la comunidad autónoma una exoneración, según el propio decreto.
CUÁNTO PUEDE COSTAR: LA HORQUILLA QUE NADIE QUIERE VER
Aquí está el nudo del asunto. La factura dependerá del estado del ascensor. Si solo es necesario instalar un sistema de comunicación bidireccional o sustituir sensores de puertas, el desembolso puede moverse en cifras relativamente moderadas, en torno a los 800 o 1.000 euros. Cuando la intervención afecta a elementos estructurales como guías antiguas o sistemas de tracción, el presupuesto puede dispararse: en edificios con equipos muy antiguos, las empresas especializadas hablan de cifras que pueden alcanzar los 16.000 euros y, en los casos más complejos, aproximarse a los 40.000 euros.
El director de la Federación Empresarial Española de Ascensores (FEEDA), José Carlos Frechilla, comunicó a RTVE que se prevé que el nivel de gasto más común estará entre 1.000 y 8.000 euros. Esa es la banda central. Pero en los edificios construidos antes de los años ochenta —sin actualizaciones profundas desde la instalación original— los escenarios extremos son perfectamente posibles.
Para poner estas cifras en perspectiva, una comunidad con dos portales y seis ascensores podría enfrentarse a una inversión total de aproximadamente 90.000 euros para la adaptación completa.
En un bloque pequeño de ocho propietarios, eso es más de 11.000 euros por vecino.
LAS AYUDAS EXISTEN, PERO HAY QUE PEDIRLAS
El decreto no llega sin red. El Plan Estatal de Acceso a la Vivienda 2022-2025 ofrece cobertura de hasta el 40% de la inversión total para obras de accesibilidad en edificios residenciales. Cuando las mejoras benefician a residentes con discapacidad o mayores de 70 años, no se requiere votación en junta, y el pago mínimo equivale a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Algunas comunidades autónomas tienen además convocatorias propias abiertas o previstas para este tipo de actuaciones.
Pero estas ayudas no llegan solas. La comunidad debe solicitarlas, tramitarlas y, en muchos casos, adelantar el gasto antes de recibir el reembolso.
QUÉ MIRAR AHORA
Tres cosas concretas antes de que llegue la inspección:
Primero, identificar cuándo caduca la última inspección periódica del ascensor. Ese dato marca cuándo empezará a correr el reloj de las posibles reformas.
Segundo, pedir a la empresa conservadora un informe preliminar sobre el estado del equipo y qué medidas del anexo VII probablemente no se cumplen. Anticiparse ahorra tiempo y, en algunos casos, dinero.
Tercero, explorar las líneas de subvención disponibles en la comunidad autónoma correspondiente antes de aprobar ninguna derrama, porque los plazos de convocatoria no siempre coinciden con los de la obligación normativa.
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