Miles de correos de propietarios particulares de viviendas vacacionales inundan Ministerios y Congreso mientras recurren ante el Tribunal Supremo una norma que las asociaciones califican de “ilegal” y “contraria al derecho europeo”.
Las principales asociaciones españolas que representan a propietarios particulares y gestores locales de viviendas vacacionales han declarado la guerra al Real Decreto 1312/2024 de ventanilla única, al que acusan de vulnerar hasta seis principios fundamentales del ordenamiento jurídico español y europeo, además de expulsar del mercado a nueve de cada diez pequeños propietarios particulares que actualmente ofertan alojamientos vacacionales. Rechazan además el IVA del 21%, que consideran absolutamente discriminatorio en comparación con otros alojamientos en España y solicitan que se equipare al resto del sector alojativo.
La movilización del sector ha alcanzado proporciones inéditas, con miles de correos electrónicos enviados estos días a diversos Ministerios y portavoces del Congreso solicitando la paralización inmediata de una norma que, según las asociaciones, no solo contraviene el Reglamento Europeo 2024/1028, sino que concentrará la actividad turística aún más en manos de grandes tenedores patrimoniales, fondos de inversión y grupos hoteleros que se están apropiando del sector.
“En ningún caso estamos contra la ventanilla única, pero sí contra la forma en que el Gobierno lo ha legislado”, explican los representantes sectoriales, que ponen en pie de guerra a los propietarios particulares contra un decreto que “pretende establecer un segundo registro de las viviendas en el Registro de la Propiedad”.
Seis presuntas ilegalidades que comprometen la norma
Los representantes del sector han identificado múltiples vulneraciones legales en el Real Decreto que entrará en vigor el próximo 1 de julio de 2025. Entre las principales irregularidades detectadas destacan la falta de competencia del Estado para establecer un procedimiento de registro único ya regulado por la Comisión Europea, y la vulneración de competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas en materia de viviendas turísticas.
Especialmente grave resulta la violación del artículo 4.3 d) del Reglamento europeo, que prohíbe expresamente someter una misma vivienda a más de un procedimiento de registro. “Todas las viviendas turísticas del país deben presentar su declaración responsable ante la Comunidad Autónoma y se inscriben en un registro turístico autonómico. Pese a esta clara prohibición europea, el Real Decreto les obliga a pasar por un nuevo procedimiento de registro con la misma finalidad ante el Registro de la Propiedad”, explican las asociaciones.
La norma también vulnera el principio de reserva de Ley al imponer obligaciones a arrendadores y plataformas sin amparo en norma de rango legal, altera el régimen de funcionamiento del Registro de la Propiedad contemplado en la Ley Hipotecaria, y quebranta el principio de voluntariedad de la inscripción registral al imponerla obligatoriamente para el alquiler temporal.
A partir del 1 de julio de 2025, obtener el número de inscripción en el Registro de la Propiedad será obligatorio para comercializar viviendas vacacionales a través de plataformas digitales, lo que tendrá “nefastas repercusiones para las economías familiares”, según advierten las asociaciones.
Los costes del proceso resultan especialmente gravosos. Un propietario de una vivienda no inscrita que desee obtener el número para alquilar temporalmente su inmueble deberá proceder primero a la inscripción, “con un gasto económico que supone más de 3.000 euros en la mayoría de los casos” entre notaría, registro y otros gastos.
“Los grandes patrimonios y fondos de inversión dedicados a esta actividad van a tener más facilidad para cumplir con el Real Decreto”, explican las asociaciones, que denuncian un proceso que favorece la concentración empresarial frente a los pequeños propietarios.
Particularmente perjudicadas resultarán las viviendas situadas en zonas rurales. Como ejemplo, en las Islas Verdes de Canarias, en Galicia y en gran parte del territorio peninsular, principalmente en las zonas rurales, gran parte de las propiedades no están inscritas, “con lo que se va a castigar a un sector de la población que es donde más falta hace que el turismo redistribuya la riqueza”.
La aplicación práctica del decreto está generando situaciones preocupantes de inseguridad jurídica. Los registradores de la propiedad “se están excediendo en sus calificaciones”, analizando aspectos como la conformidad de las viviendas vacacionales con el planeamiento urbanístico, competencias que corresponden exclusivamente a ayuntamientos y consejerías autonómicas de turismo.
“Se están produciendo situaciones de calificación negativa por motivos urbanísticos en contra de sentencias de los tribunales de justicia”, denuncian las asociaciones, que documentan cómo “cada registrador está interpretando la norma a su manera y exigiendo lo que considera oportuno”.
Esta incertidumbre jurídica está generando un clima de desconfianza entre los propietarios, que no saben a qué atenerse ante criterios interpretativos divergentes según el registro de la propiedad al que acudan.
La Comisión Europea confirma la ilegalidad
La gravedad de la situación ha trascendido las fronteras nacionales. En una reunión de la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional ASCAV en marzo de este año mantenida con la Comisión Europea, tras la denuncia presentada contra el Real Decreto por contravenir el Reglamento (UE) 2024/1028, “la Comisión puso de manifiesto la clara ilegalidad en la que incurre la norma española por exigir un doble registro para el arrendamiento temporal de viviendas turísticas, en contra de lo previsto por la norma europea”.
Esta confirmación europea refuerza la posición de las asociaciones, que han interpuesto ya “tres recursos ante el Tribunal Supremo” contra un decreto que consideran contrario al principio de simplificación de cargas que debería regir la ventanilla única.
El 90% de las viviendas, condenadas a desaparecer
La consecuencia más dramática del decreto será la exclusión masiva de propietarios del mercado. “Un 90% de las viviendas vacacionales que actualmente se comercializan, pese a disponer del correspondiente título habilitante presentado ante el gobierno autonómico correspondiente, van a quedar excluidas”, advierten las asociaciones.
Esta expulsión masiva “dejará en manos de los grandes tenedores la actividad de la vivienda vacacional, quebrantando el objetivo de redistribución de la riqueza que deja el turismo en nuestro país”. El impacto será especialmente severo en zonas rurales y para familias que dependen de estos ingresos como complemento económico.
Lejos de oponerse al concepto de ventanilla única, las asociaciones proponen una solución que respetaría tanto el ordenamiento jurídico español como el europeo. “El Real Decreto debió crear la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos e interconectar los registros turísticos autonómicos”, que son los competentes en esta materia.
La propuesta se basa en el principio de interoperabilidad de las Administraciones Públicas, “creando una 'pasarela' entre los registros autonómicos y la ventanilla, a fin de que en esta se vuelquen los datos que constan inscritos en aquellos registros”.
Con esta solución “se garantizaría la correcta aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 y se respetarían las competencias de las Comunidades Autónomas”, evitando la duplicidad registral que prohíbe expresamente la normativa europea.
La movilización del sector refleja la gravedad de una situación que afectará a cientos de miles de propietarios particulares que han encontrado en el alquiler vacacional una fuente de ingresos complementaria. Las asociaciones consideran que estamos ante “la mayor expulsión de pequeños propietarios de la historia del sector turístico español”.
El Real Decreto 1312/2024 “incurre en serias dudas de legalidad” y, según las asociaciones, es “contrario al principio de simplificación de cargas” que debería caracterizar una verdadera ventanilla única. La batalla legal continuará en los tribunales, mientras el sector confía en que prevalezca una regulación que respete tanto el derecho europeo como la realidad socioeconómica de miles de familias españolas.
El próximo 1 de julio de 2025 marcará un antes y un después para el sector de las viviendas turísticas en España, en lo que las asociaciones consideran una fecha límite para evitar una hecatombe regulatoria sin precedentes.
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